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集體建設用地建設租賃住房并不代表小產權房要轉正

來自:www.anuwaj.live日期:2017-08-31 11:13:38
民間的想象力真的很強大。8月28日,國土資源部和住房城鄉建設部公布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。決定在全國第一批13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點。從字面推測,不排除還會有第二第三批試點城市加入,這且不表。

小產權房圖片

看到這個消息后,有朋友立即問我:這是不是表明,小產權房要放開了?

所謂小產權房,這是民間的說法。是指在集體用地主要是集體建設用地上開發建設的住房。如果是農村集體組織自用,沒啥可討論的。通常意義上,它是指城鎮居民購買的、在集體用地上建設的非商品住房,沒有產權證,無法轉讓流通。

全國有多少數量的小產權房,沒有權威統計。怎么處理這個歷史遺留問題,頗傷腦筋,終究沒有找到好的辦法,于是擱置至今。轉正的傳說一波又一波,這次試點方案出來,又引發新的一波臆想。

漢語真的是精妙。“小產權房”,一個“小”字,性質已定。所謂轉正,當然是說商品房才是“正”的。而轉正,應該是指給小產權房補發不動產權屬證書,允許上市流通。在這個意義上,不得不遺憾地掐滅你心中的這個幻想,小產權房轉正是沒有希望的。

上市呢?分兩個層面看。

如果是存量部分,對不起,仍然沒戲。已建成的小產權房,不屬于此次試點范疇,更談不上允許放開上市了。朋友又問,將已建成的存量小產權房變成租賃住房對外(主要是向城鎮居民)出租呢?不成。本來房子就是違法建的,出租就是違法的延伸。

如果是增量部分,有戲。但是,請不要使用那個已被污染的詞,小產權房。

兩部門試點方案說得很清楚,集體建設用地建設的租賃住房,需要履行項目報批程序,健全集體建設用地規劃許可制度,推進統一規劃、統籌布局、統一管理,統一相關建設標準。全套手續幾乎跟商品房開發建設相近。想利用集體用地建租賃住房,也沒那么容易。

集體建設用地建的租賃住房,對現有租賃市場和長租公寓有何影響?試點初期,用地和規劃都需要審批,前期的供應量不會大,應該是逐步增加。如果試點城市重視,進展順利,明年下半年就會有一批集體建設用地上的租賃住房上市。

北京試點早已開始。從2011年起,北京市先后在5個集體建設用地地塊開展了租賃住房項目試點,可供應租賃住房1.28萬套。更重要的是,今后5年,北京市計劃建設租賃住房50萬套,并主要通過集體建設用地安排。每年10萬套,這個供應量就很大了。它不僅影響到長租公寓,而且會影響整個租賃市場,影響到整個房地產市場。

任何一個成熟經濟體,租賃市場都是房地產市場的重要組成部分。總體來說,租賃房源增加了供應,客觀上有助于緩和甚至抑制租金的上漲。由于存在一定的價格優勢,它會分流一部分原有的二手房租賃客戶,直至達到市場新的供求平衡。

據裝一網了解,試點方案提出,要探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。所謂基本公共服務,主要是指享受醫療、教育的權利,這被理解為“租購同權”。然而,理論上的倡導與實際執行,有一定距離。像京滬深這類大城市,不是沒有教育醫療資源的問題,而是優質的教育、醫療資源,投入不足、分布不均衡。集體用地租賃住房恐怕還得安靜地等待較長的一段時期。

集體建設用地入市,是對建立房地產長效機制的一種極好的探索。房地產長效機制,不可能缺少住房租賃市場。長期以來,我們的住房租賃市場是以散戶為主的市場,機構租賃占比不足3%。所以,前段時間,中央政府部門鼓勵發展機構住房租賃市場。集體建設用地建租賃住房,既是不改變集體建設用地基本制度基礎上的重大探索,也是培育機構租賃市場的嘗試。

兩部門推出的這項試點,一定是經過更高層面的首肯。它對健全發展住房租賃市場,穩定房地產市場,進而穩定房價,有著不可低估的重大意義。無論是在機制改革制度創新,還是在緩解、解決房地產市場現實困境(高房價)方面(但請不要簡單地等同于降房價),都有著深遠的意義。但很多人沒有意識到。

寫到這里,請允許我小小地得意一下。去年以來,尤其是今年,我寫了多篇文章,再三呼吁盡快推行集體建設用地建設租賃住房的試點。甚至直接借鑒北京市的做法,全面推廣。但我不會自大地認為兩部門是聽了我的建議而推出試點方案的。

順便提一句,我還多次呼吁利用空置商業用房、廠房改建租賃住房,雖有深圳、廣州等城市提倡,但還沒看到具體實施案例,推廣力度也不夠。

來源:騰訊房產

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